[스크랩] 내집마련 10가지 기준

집 한채가 세대당 전재산의 82%에 달하는 우리 사회에서 가장들이 
내집마련에 어떻게 접근 하느냐에 따라 향후 5년, 10년 혹은 노후를 포함한
부부의 재산관리 결과에 영향을 미친다고 해도 과언이 아닐 겁니다.
그래서 이제 내집마련은 '가족을 위한 투자 행위’ 라는 관점에서 생각 해야 할 시대 입니다.
 
2004년도 우리나라의 주택보급률은 102.2%에 달했다는 통계가 있는데요 서울의 경우
89.2% 이고, 수도권의 보급률은 93.9%로 전국 수준을 크게 하회하는 수준 입니다. 
외국과 비교하여 일본의 113.3% (‘98년) 나 미국의 110.1% ('01년) 싱가포르의 112.0% (‘90년)
에 비해 아직 뒤졌고,  세대당 자가 (자기집) 점유비율은 한국이 54.2% (’00년, 서울의 자가 비율은40.9%)로 일본의 59.8% (’98년) 나 미국의 60.7%(‘01년), 싱가포르의 93.0%(‘04년)
등에 비해 아직 뒤쳐지는 건교부의 통계도 주목해보아야 할 것 입니다.
 
지난 20 년간 주거수준의 변화를 살펴 본 의미있는 통계가 있습니다. 1985년 당시 1인당 건평은 3.4
평 에서 2000년 에는 6.1평으로 커져 왔습니다.
그리고 같은 기간 가구당 방의 개수는 2.2개 에서 3.4개로 커져 왔습니다.  
여기서 보듯 가구 소득 증가에 따라 더 큰 집을 찾고 평형을 키워 온 결과 임을 볼 수 있습니다.
    
  내집마련 과정에서 염두에 둘 사항을 그동안 주택담보대출 상담과 근래 통계상 시사점
등을 통해 나름대로 정리 해보았습니다.   
 
1. 청약통장 가입자들은 무주택 우대 ( 청약 가점제  ) 를 최대한 활용한다
2008
년 부터는 판교와 같은 공공택지 외에 투기 과열지구 내 민간이 분양하는 전용면적 25.7
평 이하 아파트도 ‘청약가점제’ 방식을 주로 한 주택청약제도로 개편될 것으로 보입니다.
가점제 항목은 가구주 연령 및 부양가족수, 가구소득, 통장 가입기간,
보유자산 규모를 점수화할 예정 입니다.
서울기준 300만원 청약예금에 가입한 젊은층은 당첨확률이 낮아지게 돼 청약통장을 서둘러 사용할 필요가 있으므로 2008년 이전에 분양하는 송파신도시, 김포 신도시,
파주 신도시 등 공공택지 물량이나 유망한 민간택지 물량에 적극 청약할 필요가 있겠습니다.
반대로 35~40세 이상 무주택 세대주 기간 5~10
년 이상 우선공급 조건을 갖춘 가입자라면 기다린 김에 더 여유를 갖고 청약에 임해야 하지 않을까요?
청약저축 가입자들은 청약이 가능한 공공택지 공급 물량이 느는 추세인데다 우선권의 폭이 넓어지기 때문에 내집마련을 위한 계획대로 사용하면 되겠습니다.
 
2. 내집마련 최소한 5년계획 으로 접근한다.
통계상의 전국 가구기준 주택 보급률은 이미 100%를 넘었고, 주택종목 선호도의 편중 으로
집을 팔려고 내놓아도 원하는 가격에 바로 팔리지 않는 현상이 중소형 평형을 
위주로 일반화되고 있는 실정 입니다.
서울 및 5대신도시 지역에 대해 거주 2년, 보유3
년 이상은 경과해야 양도세가 감면 되는 현행 세제를 감안하면 한 번 내집
마련을 실행 한 세대가 사정이 생겼다고 집을 바로 팔고 나올 수 있는 여건이 결코 쉽지않아 
내집 보유 기간이 길어지고 있는 현실 입니다.
 
한번 집을 사고나면 더 좋은 조건-
정보가 나타 나더라도 일정보유 기간동안 맘대로 팔기 
어렵다는 사정을 염두에 두고 처음 살 때  
유념할 소유기간이 있습니다. 집 사기 전에 
집 사기전에 청약이든 급매든 고르고 기다리는 기간은 최소1년에 보유 3년,
매도 1년 잡으면 5년짜리 계획이 되며 이 정도 보유해서 사용 –
수익할 만한 가치 있는 내집 이라야 잡을 가치가 있다는 뜻이 됩니다.
 
3. 전세냐 소유냐 - 주거용 인지 재테크용 인지를 구분 한다.
내집마련을 위한 목표를 세울 때 ‘어느 지역에 어떤 종목 으로 어느 가격대의 주택을 
구입할것인지를 정하되, 맞벌이의 출근을 위해, 본가와 가깝게,
혹은 주변 학군 이나 교통이 좋아서 등 주거용 목적을 위해서라면 자금력 열세인 직장인 들이 3~5년후 두배가 될 소위 ‘묻어놓고 기다리는’
재테크용은 아닐 거라는 지역적 환경의 한계와 맏닥 뜨리게 될 겁니다.
서울 수도권의 지자체 선거 당선자 들 이나 후보들이 전략지역 뉴타운 건설을 제시한다면 교통이나, 교육, 주거환경 면에서 한계상황에 다다른 지역, 즉 상대적으로 낙후되고 주거 여건도 불량한 지역을 선정하게 되는게 당연 합니다.  예를들면 개발된지 10년 정도 지났고,
주변지역 택지는 계속공급되어 공급이 수요를 초과하며 더 이상 신도로 개통 소식은 확인되지도,
예상 하기도 힘들고 수년간 집값 상승에서 제외된 지역이라면  나름대로 전세입자로 현재의 주거환경에 만족하며 사용수익에 그쳐야지 그 지역에 내집마련 소유권을 취득하여 둥지를 틀 정도의 미래가치는 어렵지 않겠냐는 것 입니다.   
 
4.주택 부동산 시장의 흐름을 빠짐없이 숙지하는 부지런함이 경쟁에서
 뒤쳐지지 않을 방법이다.
거의 모든 세대들이 내집마련과 부동산을 통한 재산증식 대열에 참여하고 있는 이 시대에 부동산
재테크는 더 이상 선택이 아닌 필수 재테크 과목이 되고 있는만큼 경제뉴스와 신문스크랩 등을
매주 한번씩은 챙겨 읽고 흐름에 동참 하는것이 필수인 세태가 되었습니다.  
노후를 대비한 자산증식 연수익률은 적정한지, 자기가 보유한 자산의 증가율이 전체 시장 평균증가율에 비해 낮은 수준은   아닌지 점검해 보아야 합니다.
지난해 전국적으로 평균 집값은 물가상승률 2.7%를 웃도는 4.0%
상승했으며 서울은 6.3%, 광역시는 2.2% 상승했다고 합니다.
또한 올해 상반기 전국 집값은 3.9% 상승 하며 서울 6.5%, 경기 7.3% 상승 했다고 하네요.
 
5.정부 정책이 나오면 매수기회 점검하고, 흐름이 바뀌기 전에 결정한다 
  
정부는 서민 내집마련을 지원한다는 정책 명분으로 집값잡기에 열중해 왔지만 결과는 항상 정부 의도대로 되지못했고, 오히려 그때마다 부동산을 구입했다는 역설적인 
투자자(?)도 있다고 합니다.
국민들의 정책불신감은 최근 2년간 세번째 부동산 대책에도 불구하고 국민의 75%
가 그 효력을 불신하고 있다는 설문조사가 있습니다.
 
 하지만 8.31에 이은 3.30
대책을 묶어 향후 4년간의 보유세 중과세와 실질세율을 해가 갈수록 현실화(증대)
시키겠다며 단계적 과표 현실화 및 거래가 등기제 등이 확정되어 투기억제를 위해 나올것이 다 나왔다는 강도높은 정책 이기 때문에 그 효과는 이제 막 
시작에 불과 할지도 모릅니다.
내집 마련을 원하는 수요자라면 이런 분위기를 주시해야 할것입니다.
특히 올 7월과 9월에는 지난해보다 대폭 많아진 재산세가 부과되고 12
월에는 종합부동산세 까지 과세되기 때문에 그동안 버텨오던 2
주택 이상 소유자들의 경우 매물을 내놓게 되고 하락압력도 크다고 하겠습니다. 
수요자 입장에서는 선택의 폭이 넓어진다는 점도 생각 해볼수 있겠습니다.
 
6.내집마련대출은 최고의 옵션으로 설계한다
 
부부합산 연소득이 2천~3천만원 이하이고 구입 하고자 하는 주택이 전용면적 25.7
평 이하 라면 1억원 까지 4.7~5.7%
짜리 생애최초대출을 사용할 수 있습니다.
소득증빙 가능 금액에 따라 3억이하의 대출금을 5.8~6.55%
까지 고정금리로 30년 까지 사용할수 있는 주택공사모기지론(보금자리론)도 있습니다.
 
연말정산 주택매입자금대출 원리금상환 과세표준 공제를 잘 이용하여 1
억원 짜리 주택담보대출 실질 부담이자를 최고 1% 이상 낮출수 있다면 연간 1
백만원의 기회이익이 됩니다.
만약 수신상품 재테크로 이만한 수익을 올리려면 연수익률 5% 예치금에 이자소득세등 차감하고 거꾸로 계산해서  금융자산 2천3백만원 이상은 예치해야 나오는 이자금액 니다.
내집마련대출은 대출상품 선택과 무주택 자격 확보가 상품선택의 입지를 최대한 높일수 있다는 뜻입니니다.
 
그리고 본격적인 내집마련 하기전에 작은 집이나 작은 오피스텔 등을 부업 처럼 사둔다는 목적으로 담보대출을 받거나 게다가 신용대출 까지 끌어쓰는 일이 생기면 정작 본격적인 내집마련 단계에서 위와 같은 생애최초 대출 이나 주택공사 모기지론을 받을 때 DTI (
월소득대비 총 대출 상환 원리금 부담비율 )
산정에 불리함을 당할수 있으니 ‘운명적인’ 내집마련을 위해 ‘전주곡’
은 되도록 참아 가시기를 바랍니다.
 
7. 싼 집을 사기보다 잘 팔릴 집을 산다.
부동산을 무릎에서 사서 어깨에서 팔라는 투자격언이 있습니다.
하지만 싼 집이 나타났다고 다른 조건이 적정수준 이하인데도 덥석 구입하는 것은 다른 메리트를 포기하는 결과로 돌아오기 쉽습니다.
예를들면  좀 더 싼 집을 찾기위해 3층 이상을 포기하고 1
층을 선택하거나, 도로 접한 조건을 포기하고 골목 안쪽을 
선택하는 경우나 대출을 덜받고 자기자금 으로만 사기위해 중형아파트 보다 소형 평형을 선택하는 경우나 마찬가지 금전적인 부담을 줄이기 위해 교통, 학군,
환경 단지 등을 포기한 선택 들이 여기에 해당 되겠습니다.
몇 년 후 자금 회전 이나 큰 평수로의 이전을 위해 팔려고 내놓아 일년이상 매기가 없게 된다면 싸게 산 만큼 그 이상의 비용을 지불하게 됩니다.
 
8. 향후에는 1가구1주택 소유형태 선호 _ 자기능력의 120% 이상 주택을  매입한다.
 바뀐 정부정책과 세제를 따라 1가구 2
주택 이상자 에게 세제와 대출 면에서 여러가지 불리한 조건이 따라붙게 되어 중산층 이상에서도 ‘한 채라도 똘똘한 내집을 찾아 나서는 추세가 나타나고 있습니다.
한번 내 집 마련 으로 평균 보유기간이 길어진다면 자본 회전률이 길어진다는 의미 이기 때문에 상승 기대효과를 그만큼 높게 잡을 필요가 생기며 현재의 자기 능력보다 좀더 보유 능력을 높게 잡을 필요가 생깁니다.
 
앞에 말씀 드린대로 평균 5
년단위 보유계획을 잡는다면 지금보다 월평균 소득수준을 높게 잡을 필요가 있으며 그동안 아이들은 더 자랄테고 향후 5년 안에 한국의 국내외 경제상황이 지금보다 나빠질 거라는 비관적인 전망이 드는 분이 아니라면 적극적인 매수 규모를 찾아야 할 것입니다.
경제사회의 변화는 불합리와 편중에서 공정 경쟁과 수요 공급의 균형 방향으로 물처럼 흘러가게 될 것이고, 향후 정권이 바뀌면 부동산 정책도 합리적인 변화를 거듭하게 될 가능성이 더 많아질 것입니다.
 
 
9. 잘 모르는 지역, 종목에 발을 잘못 들여 실패하면 회복에 10년 걸린다.
신도시 초기 입주 당시나 수도권 공급과잉 상가에 투자했던 경험없는 샐러리맨 들이 정작
임대가 안되어 공실이 된채 대출 원리금상환 압박은 물론 원금회수도 의문시 되는 상
황이 된 경험들 주변에서 찾아 보실 수 있을 겁니다. 
시류에 좇아 남 따라하기나 묻지마 투자를 하게되어 잘 모르는 지역이나 종목에 투자하여 가격이 안오르고 투자자금이 묶이거나 회수가 안된다면 가계 경제에 큰 영향을 미치는건 물론이고 그 후 좋은 물건의 매입기회가 오더라도 손놓고 구경만 해야할 경우가 생길지 모릅니다.
 
직장인의 경우라도 내집마련은 투자 개념으로 접근해야 할 것입니다. 주택가격 안정을 위한 정부정책과 주택시장 트랜드도 반년 단위로 변하고 있습니다.        
인터넷을 통한 정보의 속도가 빛의 속도만큼 빠르게 전파되며 언제나 원하는 부동산 시세나 정보가 넘쳐 흐르는 시대 이기에 넓게보고 남들이 좋아하는 지역, 종목을 따라가는 투자행태가 무난 합니다. 
 
10.다른 부동산을 산다면 집은 안사도 된다
요즈음 부동산 보유로 연간 7%
이상의 수익을 내기 힘들다는 전문가들의 중론을 듣게 됩니다.
투자용 상가나 땅을 사서 5년후 세금 차감후 매입가의 50%
이상 차익을 거둔다면 우리사회의 평균 자산 인플레이션을 따라잡는 투자 사례로 유효할 것입니다.
 
내집 마련 을 앞둔 분들은 부동산 시장정보를 늘 알아두고 주변에 제대로 된 경험자 선배들 에게 조언도 가끔씩 구해 간접 경험을 가지고 계실 겁니다. 
똑똑한 물건 하나를 만나기 위해 사전 준비과정을 가져야 하고 매스컴과 종목별 전문가 들의 의견도 늘 조회해 보아야 하지만 그분들의 말을 전적으로 신뢰하기는 자기 종자돈이 너무 소중 합니다.
 
주식시장의 예를들어 과거 주가지수의 변동선을 좆아 기본적 분석과 기술적 분석을 추적하는 기법은 학술적으로 발전하지만 향후의 시장이 항상 이성적 이고 과학적으로 진행되어가지는 않습니다.
선배나 전문가 들의 의견을 충분히 참고하고 자료와 정보를 늘 숙지한 끝에 자신만의 외로운 투자결정을 하게 됩니다.
일생에 세번의 돈 벌 기회가 온다는 말이 있습니다.
그리고 기회는 앞머리를 붙잡아야 한다는 말도 있습니다.
운명의 여신은 빗자루를 타고 우리 곁을 스쳐 지나가는데 머리카락을 앞으로 흩날리며 날아가기 때문에 스쳐 지나가고 난 후엔 잡을 방법이 없다는 우화 입니다

출처 : 송파구풍납동 미성아파트

글쓴이 : 엔터 원글보기

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